新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国务院近日印发《关于(yú)加强监管防范风险推动(dòng)资本市场高质(zhì)量发展的若干意见》（下称新“国九(jiǔ)条”），其中提(tí)出，推动债券和不动产投资信(xìn)托基(jī)金（REITs）市场高质量发展；研究制(zhì)定不动产投资信托基金管理条例；落实(shí)并完善上市公司股权激励、中长(zhǎng)期资金、私募股权创投基金、不动产投(tóu)资信托基金等税收(shōu)政策(cè)。

市场人士认为，新(xīn)“国九条”为REITs市场(chǎng)提供了政策支持和发展方向，预示着我(wǒ)国REITs市场将迎来(lái)新的发展机遇，并在服务实体经济和促进资本市场稳定(dìng)健康发展方面发挥更加重(zhòng)要(yào)的作(zuò)用。

多位(wèi)业内专家表示，REITs具有盘活存量(liàng)资(zī)产、促进投融资良性循环，降低企业(yè)和地(dì)方政府债务的作(zuò)用，建议从立法和税收等方面入手推动REITs市(shì)场(chǎng)高质量发展。

REITs市场(chǎng)发展潜力巨大

新“国九条”提出，推动债券(quàn)和不动产(chǎn)投资(zī)信托(tuō)基(jī)金(jīn)（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼(jiān)具股、债属性的权益性长期投资(zī)品种，是不可(kě)或缺的重要投融资工具。一位宏观研究员(yuán)对(duì)上(shàng)海证券报记者表示，美国REITs市场(chǎng)规模约占GDP总量的(de)3%到(dào)5%。如果参照美国REITs市场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海市(shì)场，发展潜(qián)力巨大。

而(ér)且，REITs自身的特性使得(dé)其可(kě)以成为资本市场和实体经济之间(jiān)的重要桥梁(liáng)。“我们可以在现实生活中亲身感受周边商场超市的
热闹程度，或者高速(sù)公路的(de)车流拥(yōng)挤度的同时看到相应REITs的价格变化。”上(shàng)述人(rén)士说。

中(zhōng)信证券相关业务负(fù)责人士表(biǎo)示，我国的公募REITs涵(hán)盖非常广泛的基础设施资产，其(qí)中既包括海外REITs中常见(jiàn)的产权类资产，也包括众(zhòng)多经营(yíng)权类基础(chǔ)设施资产。在目前已上市的REITs中，保租房、仓储、产业园、消费基础设施(shī)属于产权REITs，而高速公路、能(néng)源、生态环保则多属于经营权(quán)REITs。

该业务负责人士说 ，REITs底层资产运营(yíng)机制清晰 ，具有强制派息机制，是(shì)能够 提供相对稳定分红的权益型产品。“我国REITs市场各项制度规则正在持续完善(shàn)优化，投
资(zī)者也在不断健全REITs投研体系，优化内控制度建设，朝(cháo)着(zh新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策e)价值(zhí)投资、长期投资、理性投资的(de)方向发展。”

推进REITs的立(lì)法计划

新“国九条”强(qiáng)调，研(yán)究(jiū)制定不动产投资信(xìn)托基金管理条例。

市场(chǎng)人士(shì)称
，REITs的立法计划(huà)是中国资本市场法治建设(shè)和(hé)市场发展的重(zhòng)要组成部分，旨在为REITs市场的健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)提供法律保障和制度支(zhī)持(chí)。随着立法工作的(de)推(tuī)进，预计将进一步促进REITs市场的稳定(dìng)和成熟，为投(tóu)资(zī)者提供更多保护，并(bìng)推动REITs产品(pǐn)更好地服务实(shí)体经济发展。

一位资深市场人士表示，短(duǎn)期看，REITs市场还需(xū)继续发展和壮大。当前REITs市场仍比较小众，立(lì)法条(tiáo)件(jiàn)还需(xū)进(jìn)一步探索；中长期看，REITs的(de)立法是(shì)趋势(shì)，相关工作涉及司法部门、国家发展改革委和中国证监会等多部门(mén)协调和配合。

“立(lì)法可以进一步提升和规范REITs的特点、性质和(hé)地位，对市场长(zhǎng)远和可持续发展具有重(zhòng)大意义。”上述人士说。

今年3月(yuè)，上海证券交易所(suǒ)总经理蔡建春曾表示，我国REITs市场(chǎng)采(cǎi)取“公募(mù)基金+资产支持(chí新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策)证券”的框架，在试点(diǎn)阶段取得积极成效。但顶层设计层面的基础制度亟待完善，相关制度安排对于进一(yī)步壮大(dà)REITs市场、服(fú)务实(shí)体经(jīng)济建(jiàn)设存(cún)在较大制约(yuē)。

对此(cǐ)，蔡建春(chūn)建议，加快不动产投(tóu)资信托基金（REITs）专项(xiàng)立法(fǎ)。在具体(tǐ)立法重点上，建议明确五(wǔ)方面内容(róng)：

一是明确REITs属于证券(quàn)法规范的证券品(pǐn)种，对REITs的发行、交(jiāo)易、信息披露、投资者(zhě)保
护等事项
予以(yǐ)规定(dìng)，条例未规(guī)定的适用证券法规定(dìng)。

二是明确REITs发行(xíng)交易相关安(ān)排，规定(dìng)REITs发行(xíng)上(shàng)市条(tiáo)件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决
产品结构及参与机构责
任义(yì)务等问题。

三是明确(què)REITs管理架构和持有人会议机制，确(què)定“REITs载体+项目公司”的产品结构，参照股东大(dà)会制(zhì)度，建立健(jiàn)全(quán)REITs持有(yǒu)人会议机制，解决运行管理效率问题。

四是明(míng)确REITs税收、会计处理、国(guó)有资产(chǎn)转让等(děng)相关配(pèi)套机制，解决约束激励问题。

五(wǔ)是明确REITs市场的监管 安排和法律(lǜ)责任，明确REITs发(fā)行人信息披露(lù)、募集资金使 用(yòng)等相关监管(guǎn)安排，解决法律责任主体(tǐ)和责任机制等问 题。

建议(yì)完善REITs税(shuì)收(shōu)政策

新“国九条”也提出，要(yào)落实并完善不动(dòng)产投资信托基金税收政策。

回顾国外发达市场REITs的 发展(zhǎn)历程，REITs市(shì)场的每一次快速(sù)发展无不与税收优惠政策的改革有(yǒu)关。

2022年1月26日(rì)，财政部
、税务(wù)总局发布《关于基础(chǔ)设施领域不
动产投(tóu)资信托基金(jīn)（REITs）试点税收政策的公告(gào)》。该政(zhèng)策明确了基础设施REITs适用的税(shuì)收政策。

市场人士表示，税
收政策的落实
和完善，不仅有(yǒu)助于降低原始(shǐ)权益(yì)人的税负，而(ér)且也有利(lì)于提振市场参与热情，推动REITs市场的发(fā)展壮大。同时(shí)，这些政(zhèng)策也体现了(le)国家对发(fā)展公募REITs的大力支持，为基础设施资产的(de)盘活和有效
投(tóu)资提供了良好的税务基础。未来，随着REITs市场的不断发展和实践的深 入，可以期待更多有利于REITs市场建设的税收规则出台，进(jìn)一步完(wán)善REITs税(shuì)收(shōu)政策(cè)体(tǐ)系。

REITs上市一般分为上市前的资产组合或(huò)重(zhòng)组、发行设立(lì)、运(yùn)营分配、退(tuì)出四个(gè)新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策阶段。一位原始权益负责人对记者(zhě)表(biǎo)示，目前REITs的(de)税收(shōu)优惠仅限(xiàn)于资产重组和(hé)发(fā)行设立阶段(duàn)减免和递延企业(yè)所得税，不(bù)涉及运营和退出阶段增值税、土(tǔ)地增值税的政策优惠。建(jiàn)议进(jìn)一步完善REITs的税收政策，提高原始权益人发行意愿和投资者的收(shōu)益。

该人士(shì)还建(jiàn)议，可以从简化税收流程、明确税收细则、加强跨部门协(xié)调等方面完善对REITs的税收优惠。

该人士进一步建议，为 了降低企业和投资者的税 务合规成本，可以进一 步简化REITs相(xiāng)关的税收申报和缴纳流程。针对当前(qián)税收政策(cè)中的一些模糊地带(dài)，如(rú)资产(chǎn)划转的具体定义、战略配售份额(é)的(de)税务处理等，应出台更(gèng)明确的指导细则，以减少市(shì)场的(de)不确定性。

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