北京千万 级楼盘只有6套预订， 开发 商“送面积”揽客

去(qù)年北京土拍市场成交(jiāo)的涉宅地块，已(yǐ)陆续开放售(shòu)楼处(chù)或入市销售。

在北京(jīng)南四环的大红门板块，中环(huán)悦府项目是丰(fēng)台区正在(zài)推售的热门楼盘，该项目用地是去年华润(rùn)置地与21家房企的激烈竞争中高溢价所(suǒ)获。

4月
16日
，中环悦府(fǔ)项(xiàng)目一位销(xiāo)售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前只要选定房源就可(kě)以(yǐ)享受“一口价优惠”，即总价减去10万元。而且每个(gè)房间的赠送(sòng)面积(jī)大，“绝(jué)对是内城(chéng)楼盘(pán)得房率的‘天花板’。”

不过，记者查询北京市住(zhù)建(jiàn)委官网发现，华润中环(huán)悦府(fǔ)项目（备案名：润(rùn)盈嘉园）于4月13日开
盘共推出326套房(fáng)源，截至4月23日的预订量仅有7套。不过4月29日，记者再次查询时，发现该项(xiàng)目的预订量(liàng)已减少至6套。

据北京某房企营销负责人透露(lù)，中环悦府项目受到周边竞品楼盘的影响，销(xiāo)售压力大，尽 管(guǎn)早已取得预售许可(kě)证(zhèng)，但因蓄客量不高，拖延了半个多月才开盘
。

开盘半月仅预订6套房

去年12月26日，北(běi)京2023年土拍压轴大战上演，丰(fēng)台大红门地块共吸引了22家房企报名(míng)参拍，成为(wèi)同批次最(zuì)热门的(de)地块(kuài)。最终，华润置地(dì)经过19轮报价，以 34.845亿元摇号斩(zhǎn)获该地(dì)块，溢价率为(wèi)15%。

从地(dì)段来看较为优越，该地块(kuài)位(wèi)于北京南三环与四环之间，靠近地铁大红
门(mén)南站，北面遥望故宫博物院，离天坛公园不到5公里。不过从地块周边 市场来看
又颇具挑战(zhàn)，靠近地铁站(zhàn)方向就依次开发了三(sān)个楼盘项目：中海(hǎi)和 瑞(ruì)叁(sān)号院、永定金茂府和华润中环悦府。

华润中(zhōng)环悦(yuè)府样板(bǎn)房地上贴着赠送(sòng)面积的分割线 图片来源：每经记(jì)者 刘颂辉 摄

记者注意到，上(shàng)述三个项目(mù)的备(bèi)案指导价均为9.5万元/平方米，更加靠近地铁(tiě)站(zhàn)的中海和瑞叁号院和永定金茂府项目已经是销
售一两年 的老(lǎo)盘，楼(lóu)面(miàn)价分别(bié)为5.38万元/平方米和5.07万元(yuán)/平方米。而华润中环悦(yuè)府项目的(de)楼面价(jià)则达到(dào)6.82万元/平方米，较(jiào)中海和瑞叁号院和永定金茂(mào)府项目每(měi)平(píng)方米贵了1万余元。

4月16日，记者以购(gòu)房(fáng)者身(shēn)份实地走访了北京南四环大红门板块的部分楼盘项目。在华润(rùn)中环悦(yuè)府项目现(xiàn)场(chǎng)，负责接待的一位销售(shòu)人员(yuán)介绍，项目(mù)单价为8.74万~10.25万元/平方米，均价为9.5万元/平方
米，总价在1200万元以(yǐ)上，2025年12月(yuè)底开始交付。

华(huá)润中环悦(yuè)府(fǔ)4月13日开盘推出(chū)房(fáng)源情况(kuàng) 来源：北京市住建委官网

也许是工作日的原因，售楼处看房(fáng)的(de)人不
多。负责接待的销售人
员拿出一份6号楼“销控表”，66套房(fáng)源上有约20套被涂(tú)上颜色，意思是已被购房者锁定。当记者打算(suàn)算一下被涂上颜色的8层房源价格时，其表示，这是老的“销(xiāo)控表(biǎo)”，实际(jì)上8层肯定是有房源的 。等待(dài)一段时间后(hòu)，其拿出新的“销控表”，上面显示一些锁定好的房源被划去，实(shí)际可供挑选的空白房源更多了。

记者还分别走访了中海和(hé)瑞叁号院和永定金茂府项目售楼处，这两个楼盘项(xiàng)目的实际销售均价(jià)约为8.87万元/平方米和9.32万元/平方米，低(dī)于华润中环(huán)悦府项目。两个楼盘(pán)均于2025年12月底交房。

一位不愿具名的业内(nèi)人员向记者表示，相较于相邻两个楼盘项目，华润中环悦府的(de)拿地
时间(jiān)晚，项(xiàng)目的(de)利润空间压缩，却同样在明年12月底
开始交房(fáng)，“开发建设周期短，会对房子的品质形成压力。”

从华(huá)润中环悦府4月13日开盘后的销售
情况来看，记者查(chá)询北京市住建委官网发现(xiàn)，该项目此次共推(tuī)出6个(gè)楼栋共326套房源，截至4月(yuè)29日的预订量仅有6套，其中2#楼预订2套、3#楼预订(dìng)2套、6#楼预订2套。

华润 中环悦府6#楼的预订(dìng)情况 来源(yuán)：北京市住(zhù)建委官网

记者在现场看到，华润中环悦府北侧(cè)紧邻着学(xué)校，南边则是一处大型家居建材市(shì)场，小区(qū)业主居住的静谧度或将受到影响。

华润置(zhì)地(dì)北方大(dà)区方(fāng)面向记(jì)者表示，中环悦府是公司(sī)高端产品系(xì)“悦系”作品(pǐn)，在打造过程中，是基于北京瑞府(fǔ)、北(běi)京悦府(fǔ)等明星产品基础上，结合在地性(xìng)客户需求，进行了一定的产品创新，更好地满足高端客群功能性与审美体验。

“项(xiàng)目具(jù)体交付时间以合 同约定为准。在项目建设过程中(zhōng)，将通
过精益节点管理与严格质量管控(kòng)等举措(cuò)，可做(zuò)到保质(zhì)保(bǎo)量交付。同时(shí)，会以(yǐ)实景示范区(qū)形式呈现项目部分区域的施工品质，让客户提前看到项目实景效果。”华润置地北方大区方面表示，中环悦府项目于4月入市，当前为正(zhèng)常销售阶段，具体签约数据以北(běi)京(jīng)市住建委数据为准(zhǔn)。

上述北京某(mǒu)房企营销负责人告诉记者，近期(qī)北京新盘仍 处 于销售下行(xíng)趋势，有些楼盘宣称的销售业绩，实际上完成一半
也不到，降价打折成(chéng)为普遍现象。“大红门板块的新房定价过高，后续开发商大概率也将降价销售。”

“送面积”提高得(dé)房率

在拿地成本较高的情况下，华润中(zhōng)环悦府一方面(miàn)以“北京中轴线”为营销卖点，强调(diào)项目处在纵贯北京老城(chéng)的中轴线(xiàn)上，精装修品质高；另(lìng)一方面，则突出“赠送面(miàn)积”的(de)特殊性。

上述(shù)中环悦府的销售(shòu)人员称，项目得房率基本(běn)上在86%以上，小(xiǎo)户型的得房率能达到91%。“项
目的产品品质、赠送面积是片区内新房
的标(biāo)杆，绝对是内城得房率的‘天花板’，赠送面积大，得房
率比旁(páng)边的项目高很多。可以说，增加的赠送面积，变相在(zài)套内多出10多平方米，实际(jì)单价折算下来也在9万元/平(píng)方米左
右。”

在该(gāi)项目一(yī)套134平方米四房的户型图上，南面(miàn)的两个卧室和客厅阳(yáng)台各有一扇门和玻(bō)璃(lí)墙(qiáng)。而记者走进样板间却发现，门和(hé)墙不见了踪影(yǐng)，被改成地(dì)砖(zhuān)铺平到最外侧的落地窗，包括北侧两个卧室的飘窗位置也铺成(chéng)了平(píng)整的(de)地(dì)砖。样板间赠送(sòng)面积的(de)位置，则贴上了分割线。

华(huá)润中环(huán)悦府营销中心 图片来源：每经记
者 刘颂辉 摄

“传统阳台一般(bān)是半赠送，属于(yú)无效赠送，而我们项目把(bǎ)阳台推(tuī)掉之后，直接(jiē)包进客厅里来，把每平方(fāng)米的面积都融入
室内空间，真(zhēn)正做到(dào)‘有效赠送’。而且落地窗一步落地，飘窗位置都做成平的，公司全部会做好再交付。”上述销售人员表示，北侧设备平台赠送的面 积不会对后(hòu)期
使用(yòng)造成影响，“公司会另外找位(wèi)置做设备平台。”

在样板间的卧室里，与记(jì)者一(yī)同 看房的还有另(lìng)外北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客两组家庭，一位销(xiāo)售人员正指着北侧卧室地面上的(de)分割线(xiàn)，向大家介绍赠送(sòng)面积的(de)位(wèi)置，设备平台如何改成套内空间。

事实上，“赠送面 积”是前些年新房市场常见的营销噱(jué)头，又被称为
“偷面积”。虽然目(mù)前在上海、成都等地(dì)，“赠送面积”的营销方式(shì)已基本(běn)被(bèi)杜绝，但在北京楼市却仍(réng)然比较普(pǔ)遍。

据记者粗略计算，中环(huán)悦府的134平方米户型的(de)房源(yuán)变相“偷”了约20平方(fāng)米，占(zhàn)总面积的(de)15%。其余137平方米、145平方 米、166平方米、176平(píng)方(fāng)米和213平方米户型的房源，也(yě)均存在“偷面积”的情况。

北京金诉律师(shī)事务(wù)所主任王玉臣表示，开发商类似“赠送面积”的目的往往(wǎng)是为(wèi)了吸引购房者，尽(jǐn)快销售回款。对(duì)于购房者(zhě)而言，一些赠送面积最终可能既(jì)办不了房产(chǎn)证，也(yě)无法北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客受(shòu)到法律有效保护，但房款中其实(shí)已包括了这部分费用。比如赠送面积多的楼盘比不送面积的楼盘要贵
，实际上已算在房款里了。“开发商类似赠送面(miàn)积的行为多数(shù)属于违规(guī)操作，如果(guǒ)最终交房时的状态和规划不符，即为违规行为，具体要和原始规划进北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客(jìn)行比对(duì)。”

北京市丰台区城市管(guǎn)理(lǐ)综 合执法局一位业务科室的工作(zuò)人员(yuán)也表示，开发商承诺(nuò)的(de)“赠送面积”，将原本规(guī)划为设备平台等位置改成室(shì)内部分，该部分规划(huà)的面(miàn)积不计入购房合同内，严格 来说属于违章建筑(zhù)。后期如果遭到举报，有调查被拆除恢复原样的 风险。

未经允许不得转载：书铭产品 北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客