高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任

　　来源：中国房地产报

　　从目(mù)前情况来看，貌似业绩目(mù)标(biāo)或者战略计划实施未达成，以及辞任(rèn)者本人对企业和(hé)行业未来信(xìn)心不足之(zhī)下的“辞任”，所以才会选(xuǎn)择继续担任“看(kàn)守”董(dǒng)事长这一过渡形(xíng)式。

　　“2020年冲刺500亿元(yuán)，2023年远在千亿元之(zhī)上”的豪言壮语犹在耳畔，“壮志未酬”的李永前却(què)要先行离开中交地产了。

　　9月13日(rì)晚间，中交地产发布公告，于(yú)9月12日收到长李永前书面辞职报告，由于工作变动原因，他申请辞去董事长、董(dǒng)事会战略与执(zhí)行委员会、提名委员会委员职务(wù)。

　　中交地产称，为保障公司的正常运(yùn)营(yíng)和公司治理(lǐ)平稳过(guò)渡，李(lǐ)永前将继续(xù)履行董事长、董事(shì)会战略与执行委员(yuán)会委(wěi)员、董事会提名委(wěi)员会委(wěi)员职务(wù)，辞职报告在(zài)其(qí)补选新任董事长后(hòu)正式生效。

　　值得指出的(de)是，中交地(dì)产在另一份公告中称，同意选举郭(guō)主龙为第九届董事(shì)会董事候选人，任期与本届(jiè)董事会其他成(chéng)员任期(qī)一致，并将在9月30日举行的临时股东大会上进行审议。就在一天前，中交地产控股股东中交房地(dì)产也发布了董事长变(biàn)更的公告，因工(gōng)作需要，经中交集团研究决(jué)定(dìng)，任命郭主龙为中交房(fáng)地产董事、董事长及法人代表，免去李永前董事长(zhǎng)、董事、法人代表的职务。

　　对于这一(yī)变动，多位业内人士表示，或(huò)与中交地产经营发(fā)展相关，业绩(jì)是重要方面。另据(jù)接近中交地(dì)产人(rén)士透露，李(lǐ)永前个人表示辞职是因身体原因。

　　“这些信息表明其职位变动并非因为违纪违(wéi)法被免职，也非因为被提拔而离任，因为后者通常(cháng)会先选定接(jiē)任者并(bìng)与辞任同(tóng)时公布。从目前的情况来(lái)看，貌似业(yè)绩目标或者战(zhàn)略计(jì)划实施(shī)未(wèi)达成，以及辞任者(zhě)本人对企业和行业未来(lái)信心不足(zú)之下(xià)的‘辞任’，所以才会(huì)选择继(jì)续担任(rèn)‘看守’董事长(zhǎng)这(zhè)一过渡形式。”中国企业资本联盟副(fù)理事(shì)长、IPG中国区首席经济学家柏文喜向中国房地产(chǎn)报记者分析。

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　　“壮志未酬”的李永前(qián)

　　李(lǐ)永前在中交地产“主控人”的位置(zhì)上干(gàn)了不满5年(nián)。

　　李永(yǒng)前于2014年入职中交集团，而后(hòu)被派(pài)遣到绿城任(rèn)职，一去便是5年，一直到2019年才从绿城中国执行总(zǒng)裁的岗位(wèi)调(diào)回中交地产(chǎn)担任董事长。在绿城的5年，李永前见证了(le)其(qí)规模从百亿到千亿再到2019年(nián)突破2000亿(yì)元，同时也见证了(le)绿城管理的代建业务从不(bù)成熟到(dào)资本市场“一枝独秀”。

　　或许正因见证过成功的模板，李永前想将绿(lǜ)城的经(jīng)验(yàn)复制到中交地产(chǎn)。

　　“2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之(zhī)上。”李(lǐ)永前曾制定过一个销售(shòu)目(mù)标。

　　由这个目标带来的是中交地产(chǎn)从2020年开始的高(gāo)歌猛进。2020年(nián)，中交地产共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土地购置总价(jià)款535.8亿元，权益(yì)价款252.54亿元。2021年中交(jiāo)地产实现销售(shòu)收入560亿元，却将388亿元用于拿(ná)地，拿地销售比(bǐ)高达(dá)69.29%。2022年，中交(jiāo)地产(chǎn)新增(zēng)土地(dì)储(chǔ)备项目11个，占地面(miàn)积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方(fāng)米，土地(dì)价款为234.37亿元，权益(yì)价款为109.55亿元。

　　公(gōng)开资料性显示，中交地产在2013年到2016年的4年(nián)时间(jiān)里，拿地(dì)总额才近(jìn)109亿元。

　　逆势扩张一度让中交地(dì)产的销售额迈上新台(tái)阶，也为其(qí)带(dài)来(lái)了(le)不小的去化难题(tí)。中(zhōng)交地产曾在2023年发布(bù)的公告中披露，随着公司业务规(guī)模的持续扩大(dà)，公司存货规模持续快速(sù)增(zēng)长。“公司存货的变现能力直接影响到(dào)公(gōng)司的资产流动性及偿债能力，如果公司(sī)因在售项目(mù)销售迟(chí)滞(zhì)导(dǎo)致存货周转不畅，将对偿债(zhài)能(néng)力(lì)和资金(jīn)调配带(dài)来较大压力。”

　　根据历年年报，截至2020年(nián)末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地产存(cún)货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占(zhàn)资产总额的比例分别(bié)为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　“增收不增利”也成为近(jìn)几年围绕着(zhe)中交地产的一大标签(qiān)。

　　2018年~2022年的5年时间里，中交地产营业收入从89.48亿元一路高升(shēng)至384.67亿元，归属母公司股东净利(lì)润反(fǎn)而从8.1亿元下滑(huá)至5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿(yì)元(yuán)。

　　到2023年，中交(jiāo)地产(chǎn)的营(yíng)业收入也进入下滑区间，归属母公司净(jìng)利润则出现亏损。报告(gào)显示，2023年1~12月，公司实现营业(yè)收入324.68亿元，较(jiào)上年(nián)降低15.59%；实现归属母公司净利润-16.73亿元，同(tóng)比下降5020.59%。

　　中交地产的代建(jiàn)业务发展也略显迟缓。

　　按(àn)照李永前最初的构想，中(zhōng)交地产(chǎn)要效仿绿城轻重资产并举开(kāi)发(fā)模(mó)式。其(qí)中，轻资产就是以联合置业为平(píng)台，推进代建(jiàn)开发。

　　从2023年年度报告上看，中交地产营业收入主要来源仍是房地产业务，主(zhǔ)营业务构成未发生(shēng)重大变化。根据年报，中交地产(chǎn)房(fáng)地产销售收(shōu)入占营业收入比重为99.27%，房(fáng)产租(zū)赁收入占营业收入比重为(wèi)0.28%，物(wù)业管理收入占营业(yè)收入(rù)比重(zhòng)为0.03%，其他收入占营业收入比重为0.42%。

　　2023年年中，中交地产在定增回复函中表示，最(zuì)近3年，高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任其(qí)代建业务收(shōu)入为0.105亿元、0.1155亿元及0.2477亿元，占当期营业收入比重约为0.1%，占比较低；代建业务毛利率(lǜ)为57.56%、35.39%及-4.55%。到2023年，中交地产代建业(yè)务新签货值(zhí)114.63亿元(yuán)，实现(xiàn)代建回款0.52亿元。这一(yī)数据较过去几(jǐ)年已有进步，但“存(cún)在(zài)感”仍不强。

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　　“换帅”背后

　　中(zhōng)交地产的此次“换(huàn)帅”，也意味着公司对发展战(zhàn)略的调整。

　　2022年12月26日，郭主(zhǔ)龙以(yǐ)中交房地产集团党委书记的身份，出席了中交物业服务集团有限公司（以下简(jiǎn)称“中交物业”）挂(guà)牌成(chéng)立仪式。

　　彼时，郭主龙(lóng)表示，中交物业承载着(zhe)中交集团和中交房地产对物业资源(yuán)整(zhěng)合平台(tái)全新发展风貌的期望，将按照中交集(jí)团物业资源整合平台、总控(kòng)平台和发(fā)展平台的战略定(dìng)位，坚(jiān)持走轻资产运营之(zhī)路，以高质(zhì)量发展赋能“大(dà)城市”业务领域，做强、做优、做精“中交服务”品牌。

　　资料显示(shì)，中交物业2023年物(wù)业管理收入 5.07亿元，同比增加 52.25%；毛利率 20.06%，同比增加8.28%。

　　9 月11日(rì)，中交地产发布一则公(gōng)告，正筹划收购(gòu)中交物业100%股权。拟以(yǐ)现金(jīn)方式，向中交集团及其下属子公司(sī)中交房(fáng)地产、中交一公局及中交投资，分别持有(yǒu)的中交物业(yè)10%、51%、24%及15%股权。

　　中交地产在公(gōng)告中表示，交易(yì)完(wán)成之后，公司将新增物业(yè)管理业(yè)务，实现房地产业务产业链的延伸。本次交易符合公司经营发展(zhǎn)的需要和长远(yuǎn)发展战(zhàn)略规划(huà)，有利于公司提升资产质量和盈(yíng)利能力(lì)，增强(qiáng)抗风险能力和持续经营能力，符合公司全体股东的利益。

　　对于此次收购，中指研究院企业(yè)研究总监刘水表示，中交(jiāo)地(dì)产筹划收购中交物业100%股权(quán)，从财务层(céng)面看，物业管理属于轻资产(chǎn)业务，投(tóu)资少、负债低(dī)，营(yíng)收(shōu)及利润较为稳(wěn)定，能提升资产质量、增强抗(kàng)风险能(néng)力。

　　对中交地产(chǎn)而言，中交物(wù)业无疑是(shì)一剂良药。短期内，它能优化中(zhōng)交地产的财务(wù)数据；长期看，它也为(wèi)中交地产(chǎn)创(chuàng)造更多出路(lù)选择。该消息公布后(hòu)，中交地产股价迎来了上涨。9月12日收盘报7.42元/股(gǔ)，较前(qián)个交易日涨3.78%；9月(yuè)13日收盘报8.16元/股，涨9.97%。

　　从在中交物业成立时，郭主龙就(jiù)出席并发表讲话(huà)；到收购中交物(wù)业与(yǔ)中交地(dì)产“换帅”几乎同时进行，似乎能看到一些中交地产对未来发展方向的微妙(miào)变(biàn)化。

　　查阅李永前和郭主龙的(de)简历，也有一些微妙之处。

　　公开资(zī)料显示，李永前，男，1974年11月生，博士研究生学历、博士学(xué)位，高级工程师。现任中交房地产党委副书(shū)记、董事长，中交地产党委书记、董事长(zhǎng)。

　　郭主龙，男(nán)，1970年10月生，学士学位，正高级工程师。现任中国交通建设集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司总经理助理(lǐ)、房地产(chǎn)事业部总经理，中交房地产集团有限公(gōng)司党委书记、董(dǒng)事长(zhǎng)（法定代表人）。

　　从年龄(líng)上(shàng)看，这位新“掌门人(rén)”今年54岁，比(bǐ)李永前还要年长4岁。

　　在进入中交(jiāo)地产之前，郭主(zhǔ)龙长期(qī)就职于中交路桥建设有限公司(sī)。根据公开资料，中交路桥建设有限公司，是中交房(fáng)地产集团有(yǒu)限公司的基建业务子(zi)公司，于2012年在北(běi)京登记成立。2014年1月，任中交路(lù)桥建设有限公司总经理；高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任2019年(nián)12月，任中交路桥(qiáo)建(jiàn)设有限公司董(dǒng)事长、党委书记、总经理(lǐ)；2021年6月，任中交路桥建(jiàn)设有(yǒu)限公司董事长、党委书记。

　　直到2022年8月15日，中交路桥(qiáo)建设有限公司召开干部大(dà)会。会议宣布了中交集团党委关(guān)于中交路桥建设有限公司领导班子调整的决定(dìng)：因工作(zuò)调动，免去郭主龙同志中交路建领导职务(wù)。

　　2022年7月~2022年8月，郭主龙出任中国(guó)交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交路桥(qiáo)建设有限(xiàn)公司党委书记、董事(shì)长（法定代表人），中交房地产(chǎn)集(jí)团党委书记；2022年(nián)8月~ 2024年9月，任中国交通建设集团总经理助理、房地产(chǎn)事业部总经理，中交房地(dì)产集团党委书记；2024年9月至(zhì)今，任中国交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团党委书记、董事长（法定代表人）。

　　经过(guò)此次调整(zhěng)，郭主龙在中交地产会是党政“一手抓”。

责任编辑：杨红卜(bo)

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