香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前

在今年2月末香港特区(qū)政府宣布撤销(xiāo)长达14年的楼市(shì)“辣招”（防楼(lóu)市过热强力(lì)限制举措）后，香港楼市(shì)一度重回火热(rè)。市(shì)场交易明显转旺，政策效果一度“好于预(yù)期”，楼市呈现出短暂的繁(fán)荣景(jǐng)象。

但随着时间(jiān)的推移，市场的热情逐渐(jiàn)冷却。如今，距离(lí)政策(cè)颁布已有半年，在大批购买力(lì)被消化后，香港楼市又(yòu)重归(guī)冷清。

据香港土地注册处(chù)数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二(èr)手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下(xià)跌约(yuē)10.1%，创近半(bàn)年来的新低。

楼价方面也已下跌至2016年9月底时的水平，中原城市领先指数CCL（中原地产按(àn)周统计的楼价指(zhǐ)数，用来(lái)反映楼价走势）最(zuì)新报138.68点，为近8年的第3低位，该指数自2024年以来累计下跌(diē)5.79%，较(jiào)2021年8月191.34点历(lì)史(shǐ)高位跌27.52%，较2024年(nián)3月(yuè)撤(chè)辣前的低位也下跌了3.03%。

对(duì)于香港楼市(shì)的(de)现状(zhuàng)，美(měi)联(lián)集团(tuán)主席黄建业指出，“当前市(shì)民对经济(jì)前景缺乏信心，对入市感到犹豫(yù)。楼市基本(běn)因素(sù)虽然好转，但未能吸引更多买家(jiā)入市，令物业(yè)交投未能一直维持撤辣初期的高水平，甚至(zhì)回落至(zhì)‘撤(chè)辣’后新低”。

楼市呈现“量升价跌”趋(qū)势(shì)

回(huí)顾(gù)2024年开年至今香港楼市的表现，整体呈(chéng)现“量升价跌”的趋势。

据美联物业研(yán)究中心综合土地注册处资料显示(shì)，住(zhù)宅方面，不包括一(yī)手公营房屋在内，1-8月香港一手私楼及二手住宅注册量合共(gòng)录38530宗，同(tóng)比2023年1-8月(yuè)香港楼市“撤辣”半年，楼价跌回八年前-style="font-L">的35736宗高出约7.8%，并(bìng)为(wèi)整体物(wù)业注册量创三年同期新高的动力来源。

但楼价却在持续下跌，据(jù)香港差估署统计，7月份香港最新楼价指数(shù)报296.8点，跌(diē)破300点(diǎn)，按月跌1.88%，创今年(nián)最(zuì)大跌幅，已连跌三(sān)个月，累跌4.13%，今年1-7月的楼价跌4.7%，指数已返回8年前低位(wèi)。

就具体楼盘来(lái)看，8月份，太古城最新(xīn)平均呎价录(lù)约14039港元（呎为香港面积计量单位，一平方(fāng)呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌(diē)约33.8%；沙田第一城及美(měi)孚新邨(cūn)则分别(bié)录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌(diē)了约30.2%。

十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价(jià)跌(diē)穿万港(gǎng)元水平，其中嘉湖山庄平均(jūn)呎价(jià)为十(shí)大屋(wū)苑之中最低，8月份(fèn)最新报约8224港(gǎng)元；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元(yuán)。

“楼价指数持续下跌，返回(huí)八年前水平，加(jiā)上经济不景气，早前更传(chuán)出银行追收(shōu)还款，及(jí)拖慢按揭审(shěn)批，虽然政府与(yǔ)银行代理协助中小企，以及为按揭审批时限作出承诺，但对加(jiā)快物(wù)业成交作用(yòng)不大”，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈(chén)永杰指出。

另外，伴随楼市成交的逐渐回落，香港地产(chǎn)界的中介从(cóng)业人数也在(zài)持续减少。

据香(xiāng)港地产代(dài)理监管局数据显示，截至8月底(dǐ)持牌代理录(lù)38723人，按月再减少57人，连续(xù)4个月下跌，人数续(xù)创近6年半的(de)新低(dī)。

内(nèi)地买家较高峰期大幅减少近七成

此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需(xū)支付大(dà)额“辣税”，吸引了大批内(nèi)地客赴港看房。如(rú)今随着香港楼价的下跌，去香港买房的内地人也越来越少。

据中原地产(chǎn)数据显示，在2月份宣布“撤辣”以(yǐ)后，反映内地(dì)客(kè)入市情况的“普(pǔ)通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的(de)388宗急(jí)升至4月份的2280宗，涉及金(jīn)额超过272亿(yì)元，创(chuàng)下了自1995年有纪录以来的历史新高。

不过，自5月份以来该登(dēng)记数字已连续下跌(diē)3个月，7月最新录(lù)得723宗，较6月的758宗减少(shǎo)，额近5%，创5个月新低，较4月的(de)最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不(bù)足80亿元，但仍属于历年高位水(shuǐ)平。

但值得关(guān)注的是，近日伴随香港(gǎng)楼市热度(dù)的下降(jiàng)，开发商之间也打起了(le)价格战，多个新盘都推(tuī)出了低价促销活动，价格优势也吸(xī)引(yǐn)了部(bù)分(fēn)内(nèi)地买(mǎi)家出手购房。

比如，大鸿辉集团旗下(xià)的西(xī)营盘尚逸，首批单位(wèi)呎价不足2万元，创同(tóng)区一手新盘(pán)8年(nián)来的新(xīn)低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。

据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗(zōng)买卖登(dēng)记中，有超过一(yī)半的买家(jiā)姓名(míng)为内地买家，是(shì)内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到(dào)了(le)18%。

“内地买家和香(xiāng)港买家的心态是一样的，所谓‘宁买当头起(qǐ)，莫(mò)买当头跌’，认为晚(wǎn)些买会更(gèng)便宜，担忧于(yú)此所以不出手。等到后续市场转好，又(yòu)感觉到(dào)‘迟买更贵’的时候，他们自然也会再次入市”，陈永杰表示。

“专才(cái)”计划带动租金上升

在香港楼价出现(xiàn)下(xià)滑的另一边(biān)，住宅(zhái)租金却呈现出稳步上扬的趋势。

在(zài)仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场(chǎng)综述》指(zhǐ)出，香港私人住宅租(zū)金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。

尤其是小户型的单(dān)位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金(jīn)升幅最(zuì)为显著(zhù)，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。

“面积较小的单位租金升幅更为(wèi)显著(zhù)，主要(yào)是受选(xuǎn)择邻近商业区居住的非本地学(xué)生(shēng)及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需(xū)求增加(jiā)主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部资深董事钟楚如指出。

香港(gǎng)楼(lóu)价预期的进一步下(xià)跌，再加上高按揭供款所(suǒ)造成的(de)财(cái)务负担，让租房成为当下楼市更有吸引力的选择(zé)。

仲量联行方面(miàn)分析认(rèn)为(wèi)，近(jìn)期推动租赁市场(chǎng)增(zēng)长的主要因素似乎是新家庭数量的增加，以及租户对自住业(yè)主的比例(lì)上升。

近年来，香港的(de)“专才”计划为香港引进了大批人才的同时，也为香港楼市带来了不(bù)少新增需求。据(jù)政(zhèng)府数(shù)字，2023年至今年上半年，经各项人(rén)才入(rù)境计划到(dào)港的(de)人才及受养人数合共(gòng)已突破25万人。

而(ér)在仲量联行最近一(yī)项有关“携子女来港生活的人才计划家(jiā)庭(tíng)的具体情况”调(diào)查终显示，有86%的非本地(dì)人(rén)才受(shòu)访者正在租(zū)住单位，这比例显著(zhù)高于整体人口的比例。

另外，在截至2024年6月的一年时(shí)间内，香港家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且(qiě)家庭住户数(shù)目按年增加1.5%即增加了(le)39800户，达到了276万(wàn)户(hù)。

“这一趋势显示对住宅(zhái)租赁物业的(de)持续需求将继续推动租金增长”，仲量联行项(xiàng)目策略及顾问部资深董事李(lǐ)远峰表(biǎo)示。

此外，港府进一步推动吸引人才的政(zhèng)策，如扩大(dà)“高端人才通行证计划”的适用范围，预期也(yě)将进一步(bù)支持此趋势(shì)增长。因此(cǐ)，中小型住(zhù)宅单(dān)位的租金和(hé)回报率在短期内预计将持续上升。

减息或让香港楼价“止跌回(huí)升”

对于当下(xià)香(xiāng)港楼价的下(xià)跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有(yǒu)所好转。

“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为(wèi)各行各业带(dài)来刺激(jī)，对楼市甚至经济均会带来裨益”，陈永杰(jié)表(biǎo)示。

在此前美联物业的分析中也指出，以美国加息(xī)前后(hòu)为界线，分析香港十大楼市重要指(zhǐ)标(biāo)，发现有多达7个指标都出现了显著(zhù)好转，仅3个未见改善。而在好转的指标中，月(yuè)入超(chāo)过10万港元的家庭(tíng)数目(mù)、香港定期存款数字及内地(dì)买家(jiā)比率皆创出历史新高。

这反映(yìng)出(chū)当下(xià)香港楼市基调确实较加(jiā)息前更加巩固(gù)和健康，具有(yǒu)止跌回升的条(tiáo)件。

摩根士丹(dān)利研究表示，美联储9月减息后(hòu)香港楼市将非常(cháng)受益，香港的(de)住宅价格将在(zài)2025年(nián)恢复5%，且(qiě)相比于零售和写字楼市场，住宅(zhái)市场更(gèng)容易直接受惠于此(cǐ)。

不过，也(yě)有市场声音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济(jì)的复苏未(wèi)必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效(xiào)果不会特别快的表现出来。

美联物(wù)业预计，由于加息影响过于深远，而且减息来得太(tài)迟(chí)，减息前楼价料仍会向下调整；即使美国减息，香港(gǎng)亦未必实时跟随，预计(jì)楼(lóu)价未会(huì)实时(shí)急(jí)弹，而成交亦难以恢(huī)复到三月时的水(shuǐ)平，因此调整全年楼(lóu)市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。

成交(jiāo)方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预(yù)测至(zhì)1.6万宗，但(dàn)同比(bǐ)仍升超过(guò)五成；全年二(èr)手成交量(liàng)预(yù)测(cè)亦下调至4万宗，同比仍(réng)升12%。即使调低成交预测，无(wú)论一(yī)手或二手成交皆同(tóng)比回升，并创下近3年来的新高，可见香(xiāng)港楼(lóu)市已(yǐ)远离最坏的时刻。

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